Vendre votre maison à Longpont-sur-Orge : le micro-secteur du Perray

Le micro-secteur du Perray, c’est quoi ?

Le micro-secteur du Perray est organisé autour de la rue du Perray, sa rue principale, et d’une série de petits clos qui viennent s’y greffer. Imaginez des petites branches de voies un peu plus privatives, qui partent de la rue principale. Ce ne sont pas des résidences fermées : on est plutôt sur un fonctionnement « type résidence », mais ouvert. Et la plupart finissent en voie sans issue, ce qui change tout pour le calme.

Ces voies sont généralement perpendiculaires à la rue du Perray. Elles se sont ajoutées au fil des années, avec l’évolution de l’immobilier à Longpont-sur-Orge, souvent portées par des constructeurs de maisons individuelles. D’où l’aspect très homogène de l’ensemble.

Une limite avec Ballainvilliers

Détail important que beaucoup ignorent : la rue du Perray sépare Longpont-sur-Orge de Ballainvilliers. Du côté de Ballainvilliers, on trouve la rue des Jardins, la rue des Hauts-Fresnais et l’hôpital privé gériatrique des Magnolias. Du côté de Longpont-sur-Orge, ce sont les clos. Bonne nouvelle pour un vendeur : les prix des maisons sont relativement semblables des deux côtés. Le secteur se trouve aussi à proximité immédiate du château de Villebouzin.

La rue du Perray : l’axe historique du secteur

La rue du Perray est là depuis longtemps, et ça se voit. On y trouve des maisons plus anciennes, plutôt construites entre 1900-1940 et 1980, avec quelques bases en meulière. Beaucoup donnent directement sur la route, avec une partie de jardin à l’arrière, et les trottoirs sont plus resserrés. C’est typique d’une architecture urbaine plus ancienne.

Si vous connaissez le chemin de Biron ou le secteur de Guiperreux, vous retrouvez la même logique : un bâti d’origine, à l’alignement. Le contraste est net avec les clos, développés plus tard à partir des années 1980. Deux ambiances dans un seul micro-secteur, et deux façons de présenter un bien.

Les cinq clos : pavillons, calme et voies sans issue

Les clos sont le vrai point fort du secteur. Je les cite tous ici, parce qu’un acheteur les recherche souvent par leur nom. Voici l’ordre dans lequel on les croise en roulant sur la rue du Perray vers la nationale 20 :

• le clos du Perray
• le clos de la Grange
• le clos des Maraîchers
• le clos de Villebouzin
• le clos de l’ancienne école, le dernier avant la nationale 20

Ils se ressemblent beaucoup. On y trouve surtout des pavillons des années 90-2000, généralement propres, de bonne facture et bien entretenus. Les parcelles sont plutôt standards, entre 400 et 600 m². L’ambiance est calme, ordonnée, avec des maisons les unes face aux autres autour d’une seule rue.

Côté appartements, l’offre est très limitée. Quand il y en a, ce sont des appartements créés dans des maisons individuelles divisées. Ici, on parle avant tout de maison individuelle.

Accès, écoles et commerces : ce qu’il faut savoir

La rue du Perray se déverse directement sur la nationale 20, qui est l’accès routier principal du secteur. Selon l’endroit où l’on se trouve, on peut l’entendre un peu, surtout en semaine et aux heures de forte affluence. Sinon, contrairement aux apparences, il y a très peu de nuisances. L’urbanisation du secteur a été relativement contrôlée.

Pour les transports, des lignes de bus passent dans le secteur, mais on n’est pas au plus près de tout. Mon conseil : ce coin convient surtout aux profils véhiculés. C’est aussi vrai pour les écoles. Le secteur dépend du groupe scolaire des Échassons, maternelle et primaire, et on n’y va pas forcément à pied. Il n’y a pas de collège à Longpont-sur-Orge. Les écoles privées de La Ville-du-Bois et de Montlhéry sont accessibles avec des lignes de bus.

Pour les courses, la zone commerciale articulée autour de l’Intermarché de Longpont-sur-Orge est toute proche. Le Carrefour de La Ville-du-Bois aussi : il suffit de traverser la nationale 20 pour se retrouver sur La Ville-du-Bois. Pratique si vous avez de la famille ou des habitudes de ce côté. En revanche, on est plus loin de l’hypercentre et du parc de l’Orge. À chacun ses priorités.

Les prix au m² dans le micro-secteur du Perray

Voici ce que montrent les ventes de maisons. Sur les trois dernières années, le prix moyen est de 3 205 € le m², toutes surfaces confondues. Il y a eu peu de ventes sur cette période. Je ne donne pas de chiffre pour les appartements : trop peu de ventes pour que ce soit représentatif.

En remontant plus loin, entre 2020 et 2023, il y avait beaucoup plus de ventes, avec un prix autour de 3 629 € le m² pour une maison. On voit clairement l’effet Covid à partir de fin 2020, début 2021, puis le rééquilibrage des prix après 2023, comme dans le reste de l’Île-de-France. Pour replacer ces chiffres dans la commune, vous pouvez lire mon analyse du marché immobilier à Longpont-sur-Orge et celle de l’évolution des prix au m².

Ces prix ne sont pas très différents de ceux du quartier des Échassons, même si ce dernier a ses petites particularités, avec un peu de micro-marché. Autre point : les mises en vente sont rares. Si le secteur est privilégié par les acquéreurs, c’est plutôt un avantage quand on vend.

Mon expérience : ce que cherchent les acquéreurs

Voilà pourquoi je trouve ce secteur plutôt sympa à vivre. Quand on y arrive, l’ambiance, le côté rue sans issue, propre et bien agencé, plaît. Pour moi, c’est un vrai atout, et c’est exactement ce qu’il faut mettre en avant au moment de vendre.

Bien vendre dans le micro-secteur du Perray

Peu de ventes récentes, deux types de bâti, une limite avec Ballainvilliers : dans ce contexte, une moyenne communale ne suffit pas. Un bon agent immobilier prendra le temps de situer votre maison précisément : rue du Perray ou clos, année de construction, parcelle, exposition par rapport à la nationale 20. C’est aussi ce que je fais comme conseiller immobilier sur Longpont-sur-Orge.

Concrètement, quelques idées. Présentez le calme du clos, l’organisation de la rue et l’absence de passage. Pensez aux familles véhiculées, qui sont la cible naturelle. Et ne vous alignez pas sur un prix « moyen » : faites faire une estimation immobilière adaptée à votre rue. Que vous passiez par une agence immobilière ou non, c’est ce travail de précision qui compte. Vous restez libre de comparer, bien sûr. Mais le prix de départ reste le point qui conditionne la suite de votre vente. Et je m’occupe de la partie qui prend du temps, pour que vous n’ayez pas à tout gérer seul.

Si votre projet concerne un autre secteur, mon article sur la vente d’une maison au Clos Thierry et rue de la Source montre la même méthode, rue par rue.

Questions fréquentes sur le micro-secteur du Perray